不動産の​集客は、​売却査定・来店予約・物件の​問い合わせの​3つの​入口で​考えるポータルと​自社サイトの​分け方と、​入口ごとに​見る​数字

不動産の​集客の​相談を​受けると、「ポータルサイトの反響は​あるのに、​自社サイトからの​問い合わせが​ほとんどない」という話から​始まることが​よく​あります。

私は​その前に、​不動産会社の​入口を​3つに​分けて​数えてみてほしいと​考えています。
家を​売りたい​人の​売却査定、​店に​来て​相談したい​人の​来店予約、​載っている​物件を​見たい​人の​問い合わせです。
同じ​「お問い合わせ」でも、​来る​人も、​その​先の​流れも、​守る​決まりも​違います。
この​記事では、​入口ごとに​用意するものと​見る​数字、​それに​ポータルサイトと​自社サイトの​役割の​分け方を​書きます。

不動産の​集客は、​売却査定・来店予約・物件の​問い合わせの​3つの​入口で​考える

国土交通省の​令和7年度住宅市​場動向調査​（三大都市圏）で、​中古の​戸建てを​買った​世帯が​物件を​探した​方法​（複数回答）は、​「インターネット」63.2%、​「不動産業者」46.6%でした。
中古マンションでは​「インターネット」67.1%、​「不動産業者」51.4%、​民間の​賃貸住宅に​入った​世帯では​「インターネット」62.5%、​「不動産業者」42.4%です。
一方で、​インターネットを​通じた​情報収集を​した​世帯が​中古の​戸建てで​74.7%、​中古マンションで​77.0%、​賃貸で​71.5%なのに対し、​インターネットを​通じて​問い合わせや​内見・資料の​申込みを​した​世帯は、それぞれ27.7%、​33.9%、​25.9%にとどまります​（国土交通省：令和7年度住宅市​場動向調査 報告書、​2026年10月21日確認）。

ネットで​調べる​人は​多くても、​ネットから​連絡してくる​人は​その​半分にも​届きません。
残りの​人は、​電話を​かけるか、​店に​来るか、​知っている​会社に​直接頼んでいると​考えられます。
自社サイトの​フォームの​送信数だけを​「反響」として数えると、​ネットで​調べてから​電話を​かけてきた​人が​抜け落ちます。

私は、​不動産会社の​入口を​次の​3つに​分けて​見ています。

3つのうち、​自社サイトが​いちばん力を​出せるのは、​売却査定と​来店予約だと​私は​考えています。
物件​そのものの​比べやすさでは、​たくさんの​会社の​物件が​並ぶポータルサイトにかないにくいからです。

ポータルサイトと​自社サイトは、​受け持つ​検索が​違う

物件を​探す人の​多くは、​ポータルサイトで​駅や​家賃、​価格の​条件を​入れて​探します。
その人たちが​気になる​物件を​見つけた​あと、​問い合わせる​前に​会社の​名前で​調べることがあります。
自社サイトが​受けるのは、​この​「会社を確かめる​検索」と、​「◯◯市 ​不動産会社」「◯◯区 土地 売却」のように地域と​用件で​会社を​探す検索です。

会社の​名前で​調べた​人が​見たいのは、​物件の​数より、​どんな​会社かです。
宅建業の​免許の​番号、​売買・賃貸・管理の​どれを​扱うか、​対応する​地域、​店の​場所と​営業時間、​担当する​人の​顔と​名前を、​自社サイトの​分かりやすい所に​置きます。

地図での​見え方も、​自社サイトと​同じ​書き方に​そろえます。
Googleは、​ローカル検索の​順位は​主に​関連性・距離・知名度で​決まるとし、​営業時間や​住所、​業種などの​情報を​正確に​入れておくことを​勧めています​（Google ビジネス プロフィール ヘルプ：Google の​ローカル検索結果の​ランキングを​改善する​ヒント、​2026年10月21日確認）。
店の​名前、​住所、​電話番号、​営業時間が、​自社サイトと​ビジネス プロフィールで​食い​違っていないかを、​まず​確かめます。

業種全体の​表示の​決まりや、​会社の​名前で​調べられたときに​置く​情報は、不動産会社の​Web集客・システム開発・AI導入の​ページに​まとめています。

物件の​問い合わせの​入口では、​情報の​鮮度が​信頼に​なる

物件の​問い合わせで​いちばん気を​つけるのは、​もう​取引できない​物件を​載せたままに​しないことです。
不動産公正取引協議会連合会の​おとり広告ガイドラインは、​成約済みの​物件の​表示を、​表示規約が​禁じる​おとり広告の​例に​挙げています。
そのうえで、​インターネット広告の​情報は​長くても​2週間ごとに​更新し、​その間に​契約済みと​分かった​物件は​すみやかに​削除するよう​求めています。
また、​表示規約では​インターネット広告に​「情報登録日又は直前の​更新日及び次回の​更新予定日」を表示することが​義務と​され、​広告の​上部など​見やすい​位置に​書く​必要が​あると​されています​（不動産公正取引協議会連合会：おとり広告ガイドライン、​2026年10月21日確認）。

ポータルサイトの​物件は​掲載の​仕組みの​中で​更新日を​管理できても、​自社サイトの​物件ページは​手作業のまま、という​会社は​少なく​ありません。
自社サイトの​物件ページも、​ポータルと​同じ​基準で​見られると​考えておくほうが​安全です。
私は、​物件の​台帳に​「掲載中・申込あり・成約」の状態と、​載せている​場所の​一覧を​持たせ、​成約したら​すべての​掲載先から​外す手順を​決めておきます。

物件ページには、​取引態様もはっきり​書きます。
宅地建物取引業法第34条は、​売買や​貸借の​広告を​するときに、​自社が​売主なのか、​代理なのか、​媒介なのかの​別を​明示するよう​定めています​（e-Gov法令検索：宅地建物取引業法、​2026年10月21日確認）。
決まった​位置に​欄を​置いておけば、​載せる​人が​変わっても​抜けに​くくなります。

成約した​物件の​ページを​外した​あとの、​検索での​扱いも​決めておきます。
Googleは、​以前​インデックスに​登録されていた​URLが​404などの​4xxの​ステータスを​返すと、​その​URLを​インデックスから​外すとしています。
反対に、​ページは​表示されるのに​中身が​空だったり​エラーの​文だけだったりすると、​Search Consoleで​soft 404として​報告されます​（Google 検索セントラル：HTTP ステータス コードが​ Google の​クローラーに​及ぼす影響、​2026年10月21日確認）。
「この物件は​成約しました」とだけ書いた​ページを​残し続けるより、​ページを​外して​物件の​一覧へ​案内するほうが、​検索にも​読む人にも​分かりやすいと​私は​考えています。
成約した​物件を​実績として​見せたい​場合は、​物件の​広告と​区別できる​見せ方に​なるかを、​所属する​地区の​不動産公正取引協議会に​確かめてから​決めてください。

この​入口で​見る数字は、​物件ページを​見た​人のうち問い合わせの​フォームや​電話へ​進んだ数と、​問い合わせから​内見までの​数です。
台帳の​側では、​成約から​掲載を​外すまでに​かかった​日数も​1列足しておくと、​取り下げの​遅れが​目に​見えます。

売却査定の​入口では、​査定額の​根拠を​説明できる​形に​しておく

売却査定は、​自社サイトが​いちばん​受け持ちやすい​入口です。
家を​売るか​迷っている​人は、​物件を​探す人とは​違って、​ポータルサイトの​条件の​検索から​入ってこないからです。
「◯◯市 マンション 売却」「◯◯区 土地 査定」のように、​地域と​用件で​探す人を、​自社サイトの​査定の​ページで​受けます。

査定の​フォームは、​最初は​軽くします。
物件の​種類、​所在地、​おおよその​広さ、​売りたい​時期、​連絡の​方法の​希望くらいに​と​どめ、​くわしいことは​最初の​連絡で​聞きます。
データだけで​出す机上の​査定と、​家を​見に​行く​訪問査定を​選べるように​しておくと、​まだ​迷っている​人も​送りやすくなります。
査定の​フォームの​送信の​完了は、​問い合わせの​フォームとは​別の​イベントに​して、​GA4の​キーイベントに​入れておきます。
キーイベントは、​ビジネスに​とって​特に​大事な​操作を​測るために​イベントへ​付ける​印です​（アナリティクス ヘルプ：イベントに​キーイベントとして​マークを​付ける、​2026年10月21日確認）。

査定額の​伝え方には、​関わる​法律の​決まりが​あります。
宅地建物取引業法第34条の​2第2項は、​売買の​媒介の​契約で、​売るべき​価額や​その​評価額に​ついて​意見を​述べるときは、​その​根拠を​明らかにしなければならないと​定めています​（e-Gov法令検索：宅地建物取引業法、​2026年10月21日確認）。
「高く売れます」と大きく​書いた​査定の​ページより、​どんな​情報を​もとに​金額を​出すかを​書いた​ページのほうが、​送る​人も​安心できるはずです。
国土交通省の​不動産情報ライブラリでは、​不動産の​取引価格や​成約価格の​情報、​地価公示・地価調査を​調べられます​（国土交通省：​不動産情報ライブラリ、​2026年10月21日確認）。
査定の​ページに、​近くの​取引の​事例や​地価のような​公的な​情報も​見て​金額を​出す、​と​書いておくと、​根拠の​話が​しやすくなります。

この​入口で​見る数字は、​査定の​ページを​見た​人のうち送信を​完了した​数、​そこから​訪問査定に​進んだ数、​媒介契約に​なった​数です。
後ろの​2つは​Webの​道具には​出てこないので、​受付の​記録で​数えます。

来店予約の​入口では、​店に​来る​前の​迷いを​減らしておく

賃貸の​部屋を​探す人や、​買う​物件を​まだ​絞りきれていない​人は、​店に​来て​相談したいと​考えます。
先ほどの​調査でも、​賃貸の​部屋を​探した​世帯の​4割あまりが、​不動産業者を​通じて​探していました。

来店予約の​ページには、​店の​場所、​駐車場の​有無、​営業時間と​定休日、​相談に​かかる​時間、​持ってきてほしいものを​書きます。
希望の​日時を​2つか​3つ​入れられる​フォームに​しておくと、​最初の​返信で​予約が​決まりやすくなります。
スマートフォンでは、​電話番号を​押せる​形で、​画面の​上のほうに​置きます。
ネットで​調べてから​電話を​かけてくる​人を​数えるために、​電話番号の​リンクが​押されたことを​GA4の​イベントとして​送る​設定は、​最初に​入れておきたいところです。

内見の​日時の​調整のように、​やり取りが​何回か​続く​相談は、​LINEで​受けると​早く​進みます。
間取り図や​地図の​画像を​送り合えるのは、​LINE公式アカウントの​チャットの​使いやすい所です​（LINEヤフー for Business：チャット、​2026年10月21日確認）。

この​入口で​見る数字は、​予約の​送信の​完了、​電話番号を​押した​数、​LINEの​友だち追加と、​受付の​記録で​数える​実際に​来店した​数です。

入口ごとの​数字は、​月に​1回同じ表に​並べる

3つの​入口の​数字は、​月に​1回、​同じ表に​並べます。

見つかる​段は、​Search Consoleの​検索パフォーマンスの​レポートで、​検索語ごと・ページごとの​表示回数と​クリック数を​見ます​（Search Console ヘルプ：検索パフォーマンス レポート、​2026年10月21日確認）。
売却の​ページが​「地名＋売却」の検索語で​表示されはじめているか、​会社の​名前の​検索から​どの​ページに​入っているかを​見ます。

3つの​入口は、​来る​人の​数も​季節の​動き方も​違います。
入口どうしを​比べるより、​同じ​入口の​中で​前の​段から​次の​段へ​進む割合を、​月ごとに​追うほうが​手を打ちやすいと​私は​感じています。
この​サイトの​相談の​入口も、​ボタンや​電話番号の​リンクの​置き場所ごとに​名前を​付けて​数え、​検索の​数字と​並べてから​直す所を​決めています。

bundlyzeに​頼むと、​何を​するか

不動産会社から​集客の​ご相談を​受けたら、​最初に​今の​サイトと​反響の​数を​拝見し、​3つの​入口の​どこで​止まっているかの​見立てを​お伝えします。
そのうえで、​会社の​名前で​調べた​人に​向けた​ページと​対応地域の​書き方を​整え、​売却査定と​来店予約の​ページを​作り直し、​電話・LINE・フォームの​入口を​GA4で​数えられるようにします。
物件ページの​取引態様の​欄や​更新日の​表示のように、​決まった​位置に​置く​項目の​形を​作るところも​受け持てます。
広告の​表示が​規約に​合うかの​最終の​判断は、​宅建業者と​各地区の​不動産公正取引協議会で​行うものなので、​私たちは​公式の​資料を​もとに​確かめる​所の​一覧を​作る​形で​お手伝いします。

ホームページの​更新と​検索・AI検索の​対策を​毎月​まとめて​受け持つHP運用は、​月10万円〜​（税別、​最低6か​月）です。
料金の​一覧は料金の​ページに、​進め方はホームページ制作・LP制作と​運用に、​不動産の​表示の​決まりと​業務の​仕組みは不動産会社の​ページに​まとめています。

ご相談を​いただくことが​多いのは、​ポータルサイトの​反響だけに​頼っていて​自社サイトからの​売却査定が​ほとんどない​状態、​自社サイトの​物件ページの​更新が​追いつかず​成約した​物件が​残っている​状態、​電話の​反響が​どの​ページから​来ているか​分からない​状態です。
どれか​1つでも​近ければ、​今の​数字を見るところから​お手伝いできます。
少し​聞いてみたいだけなら、LINEでの​ご相談からも​受け付けています。

bundlyzeは​大阪市北区の​グラングリーン大阪を​拠点に、​全国からの​ご相談を​受けています。
打ち合わせは​Web会議でも、​対面でも​可能です。
この​記事を​書いた​津嘉山は​業務システム開発と​AWSを​専門に​する​エンジニアで、​この​サイトの​相談の​入口の​計測や、​Search Consoleと​GA4の​数字を​並べて​見る​仕組みも​自分で​組みました。

まとめ

物件を​条件で​探す人は​ポータルサイトに​任せ、​自社サイトでは​会社を​確かめる​人と、​売却を​考えて​地域の​会社を​探す人を​受ける。
不動産の​集客は、​この​分け方から​始まります。
まずは​先月の​反響を、​ポータルサイトと​自社サイト、​電話と​フォームと​LINEに​分けて​数え、​そのうち何件が​内見・訪問査定・来店まで​進んだかを、​同じ表に​並べてみてください。